Konut kira ofisleri

2019 sonlarından 2022 ortalarına kadar süren yeni bir ekonomik düzen başlatan Covid Pandemisi sonrası ülkemiz sosya-ekonomik travmayı atlatmaya çalışırken, 2021 sonlarından itibaren yeni bir travma ile karşı karşıyayız;

Konut kiralarındaki fahiş artışlar toplumsal çatışma üretmek üzere…

Barınma ihtiyacı en temel ihtiyaçtır ve bu ihtiyacın giderilmesi, makul bir çerçevenin inşası sosyal devlet olmanın gereğidir. Ancak son 2 yıldır konut kiralarındaki fahiş artışlar kiracılar ile ev sahipleri arasındaki ilişkinin dengesini bozmuştur. Gün geçmiyor ki ev sahibi, kiracı kavgası medyada manşet olmasın.

Normal şartlarda TÜFE verilerine göre hesaplanan kira artışları son 2 yıldır %25'le sınırlandırıldı. Ancak uygulamada sorunlar var. Ev sahipleri daha yüksek artışlar talep ediyor. Bu talep karşılanmadığında ise çatışma üretiyor. Ev sahibi-kiracı davalarında birkaç katı bulan artışlar bu durumunun en basit göstergesi.

Fahiş kira artışları, toplumun en savunmasız üyelerini etkiliyor. Kiracılar üzerinde sadece ekonomik yıkımla sonuçlanmakla kalmıyor, çocukların okul değiştirmesi de dahil olmak üzere bir dizi sosyal olaya da sebebiyet veriyor.

Karşılanması mümkün olmayan konut kira artışının nedeni olarak ‘yeterli konutun olmadığı’ ifade edilmektedir. Konut arzı ile talebi arasındaki farktan kaynaklandığı söylenmektedir.

Ancak sayılar öyle demiyor.

TUİK verilerine göre 25 milyon hane halkımız var, 40 milyondan fazla da konutumuz var. Yani 15 milyon konut fazlamız var. Son 3 yılda nufusumuz 3 milyon civarında, hane sayımız ise 1 milyon gibi arttı. Aynı dönemde Türkiye 1.858.000 konut üretti. Yani demek oluyor ki; son 3 yılda 800 Bin ihtiyaçtan fazla konut üretebilmişiz.

Peki kiralar neden artıyor!...

Ve kiralık ev bulmak imkansız gibi…

İstatistik kira artışlarının da, kiralık konut bulunmaması sorunun da reel olmadığını söylüyor.

Reel olmayan her iki sorun da toplumsal çatışma üretme potansiyeli taşıyor.

Geçen hafta 2 çalışma yaptım.

İlki, sahibinden.com sitesinde son 45 günün ilanlarını temel alarak 12 ilimizin merkez ve bazı ilçelerindeki 2+1 ve 3+1 dairelerin kira bedellerini analiz ettim.

Kiraların;

% 16’sı 6-9 Bin aralığında,

% 34’ü 9-12 Bin aralığında,

% 32’si 12-15 Bin aralığında,

% 12’si 15-18 Bin aralığında idi.

Ücretli çalışanların yarıya yakınının asgari ücret aldığı ülkemizde, kiralık konutların % 80’den fazlasının kirası, asgari ücretin üzerinde. Aile, tüm geliri ile barınma ihtiyacını ancak karşılayabiliyor. Bazı şehirlerde durum çok daha vahim.

İkinci çalışmada ise Konya’da herkesin bildiği büyük bir sitede 3’er adet kiralık ve satılık fake ilan verdim. Hem satılık kategorisinde hem de kiralık kategorisinde. Piyasa fiyatının % 20 altında, piyasa fiyatında ve piyasanın % 20 üzerinde 3’er ilanda;

Piyasanın altında ve piyasa fiyatındaki satılık ve kiralık konutlar için ilgili profesyoneller tarafından arandım. Önce kendileri pazarlamak istediklerini söylediler. Buna sıcak bakmadığımı söylediğimde ise ‘bu fiyata kiralık ev mi kaldı!’, ‘bu fiyata bu ev satılır mı!’ denilerek fiyatları yükseltmem istendi.

Konut fiyatlarını, kiraları arttıran ve bundan nemalanan kirli bir akıl var. Bu akıl 7 milyon kiracı ile evsahibi arasında çatışma ve toplumsal kriz üretmek için devrede.

Otomobilde oynanan oyun, konutta da oynanıyor. Bereket, konut satışlarında krediye erişim imkansız olduğu için konut fiyatlarında istenen hareketi sağlayamıyorlar. Krediye erişim mümkün olduğunda saldıracaklar.

Devlet, sosyal devlet olmanın gereğini yapmalı. Serbest piyasa, sözleşme özgürlüğü gibi kavramlar gerekçesinde soruna bigane kalmamalı.

‘Başımı sokacak bir evim olsun’ herkesin hayalidir.

Toplumun % 28’i kiracı ve kiracılar toplumun en zayıf kesimidir.

Devlet bu iki hali de gözetmek zorundadır. Barınma asli ihtiyaçtır ve bu ihtiyacın karşılanması piyasanın insafına bırakılamaz.

Kaldı ki piyasa oyuncuları da çok kirli oynuyorlar.

Devlet izin vermemeli, veremez.

Ne yapmalı?

İlk olarak stabilite sağlanana kadar 2 yıl süre ile konut tahliye davaları ertelenmelidir.

Ev sahibi ile kiracı arasındaki ihtilafları çözmek üzere Tüketici Hakem Heyetlerine benzer bir yapı kaymakamlıklar bünyesinde kurulmalıdır.

İskan izni alınmış konutların boş tutulması engellenmelidir. Bu amaçla her ilçede Konut Ofisi kurularak kiralama işlemleri bu ofis kanalı ile gerçekleştirilmelidir. Ofis, aynı zamanda bölge bazlı emsal kira bedeli tespiti yaparak ev sahiplerini de mağdur etmeyecek, kiracıları da acze düşürmeyecek hakem rolü üstlenebilir.

Bu ofisin bir sorumluluğu da kuracağı sigorta sistemi ile evsahibinin kira gelirini garantilemek olmalıdır.

İskanı alınmış ancak kiralama işlemi tesis edilmemiş konuttan ‘emsal kira geliri stopajı’ yükümlüğü getirilmesi ilave bir tedbir olarak düşünülebilir.

Vergi politikası, servet-yatırım amaçlı konut talebini engellenmek için kullanılmalıdır. İkinci konut, üçüncü konutların emlak vergi oranları çok daha yüksek belirlenmelidir.

Kira sözleşmelerinde sözleşme yenilemeye bağlı artışlar daha yüksek vergilendirilmelidir.

Son olarak, asgari ücret seviyesinde maaş alan kitleleri ev sahibi yapacak sürdürülebilir kira-konut sertifikası sistemi hayata geçirilmelidir.