Yıllık kira artışlarına getirilen yüzde 25 oranındaki zam kısıtlamasının iş yerlerini kapsayıp kapsamadığı konusu, işletme sahipleri tarafından merak konusu oldu. Konuya ilişkin açıklama, Avukat Mehmet Harun Elçi'den geldi.
Elçi, tahliye taahhüdüne dayalı yasal yollar, kira artış meselesi, kira süresinin sona erdiği gerekçesiyle taşınmazdan kiracının tahliyesinin istemi gibi çeşitli konulara dağılım gösteren kira uyuşmazlıklarının özellikle son 2-3 yıldır arttığını kaydetti. Asgari ücretin iki kat artmasına karşılık kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlandırıldığını ifade eden Elçi, “Bu durum, mülk sahipleri açısından ekonomik kayıp olarak nitelendiriliyor.
Son 2-3 yıldır en sık karşılaştığımız uyuşmazlıklardan biri de kira uyuşmazlıklarıdır. Kira kontratının zayıf tarafı olduğu genel kabul gören kiracıların çeşitli ve geniş hakları olduğu gibi kiraya veren, yani mülk sahiplerinin birçok hakkı da yasa tarafından korunmuş durumda. Kira uyuşmazlığında en çok karşımıza çıkan konu ise kira süresinin sona erdiğinden bahisle mülk sahiplerinin kiracıların taşınmazdan tahliyesini istemesi.
Ancak yasa koyucu, Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira uyuşmazlıkları bakımından ‘Kira süresinin sona erdiğinden hareketle kiracıyı taşınmazdan tahliye edemezsiniz’ diye düzenleme getirmiş durumda. Ev sahibi, 10 yıla kadar uzamış kira kontratlarında 3 ay önceden gönderilen ihtarname ile herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracının tahliyesini isteyebilir. Ayrıca kiracı kirasını zamanında ödemiyorsa, bir kira dönemi içerisinde kira bedellerini ödemekte iki kez gecikmişse ve mülk sahibi tarafından iki kez bu konuda ikaz edilmişse de kiracı tahliye edilebilir.
Taşınmaza zarar veriyorsa, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkinin devamının taraflardan beklenemeyecek ölçüde zarar görmüş olması ile de kiracının taşınmazdan tahliyesi talep edilebilir. Mülk sahipleri kiracılardan tahliye taahhüdü de almakta. Tahliye taahhüdünün usulüne ve yasaya uygun alınmış olması şartıyla herhangi bir kira dönemi sonunu beklemeye gerek olmaksızın, tahliye taahhüdünde çıkacağını taahhüt etmiş olduğu tarih geldiğinde kiracı tahliye etmezse, yasada belirlenmiş süre çerçevesinde kiracının taşınmazdan tahliyesi talep edilebilir” bilgisini verdi.
"Yüzde 25 sınırı sadece konutlarda"
Mesken kiralarında yıllık yüzde 25 oranındaki artış dışında 1 Temmuz 2023’e kadar bir artış olmasının söz konusu olmadığını hatırlatan Elçi, “Normal şartlarda yasa gereği 12 aylık TÜFE ortalaması oranında bir artış yapılması imkan dahilideyken, Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile şu an yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Ancak kira süresinin 5 yılı aşmış olduğu hallerde mülk sahibinin kiracıya göndereceği ihtarname ve açacağı dava ile emsal taşınmaz kira bedeli tutarında bir kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteyebilir.
Yıllık kira artış oranının yüzde 25 ile sabit kılındığı durumlar, konutlar açısından geçerli. İşyerleri bakımından TÜFE oranındaki artışı kabul etmeyen ve yüzde 25 artış yaparak kira bedelini ödeyen kiracılar da gözlemleniyor. Ancak işyerleri, 12 aylık TÜFE ortalaması oranını baz alınarak kira artışı gerçekleştirmek zorunda. Aksi halde kiraya veren bakımından haklı gerekçeye dayalı olarak bir tahliye sebebi olacaktır.
Ülkemizdeki ekonomik değişiklikler ve kira bedellerindeki artışlar nedeniyle bazı durumlarda mülk sahipleri, kişisel ihtiyaç duyması sebebiyle kiracıya göndereceği ihtarname ile yahut kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edilebilir. Kişisel ihtiyaç şu şekilde açıklanabilir; kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ya da kanun çerçevesinde bakmakla yükümlü olduğu kişinin bu taşınmaza ihtiyaç duyması gerekir” diye konuştu.